【认知】北京拆迁律师毛地出让的有关法律问题

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【认知】北京拆迁律师毛地出让的有关法律问题

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【认知】北京拆迁律师毛地出让的有关法律问题

2024年08月31日威尼斯app

　　作者北京京坤律师事所尹利兵律师

　　年，随着我城镇化的不断推进，土地改革的不断深化，特别是土地出让制度的不断健全完善，相关政策明确要求土地实行净地出让，禁止地出让。在实践，依然有个别地方政府为了减少土地开发成本和快速开发的利益驱运下，未能严格贯彻该政策。有的出让合同约定为净地出让，但实际为地出让，有的出让合同约定现状出让净地交付等。究其原因，其很重要的一条是在当前发展模式转型，经济下行的背景下，地方政府财政吃紧，没有足够的资金进行土地一级开发的整理拆迁基础设施建设，在暂时又无法摆脱土地财政的情况下，只能采取变通的方式出让地。因此，笔者认为，对地出让的有关法律问题应当予以关注。

　　一关于地出让的有关概念。

　　所谓出让，是指有土地使用权出让，即家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向家支付土地使用权出让金的行为。

　　所谓地和净地都是俗称。净地说，根据闲置土地处置办法的规定，指市县政府供应的土地应当地土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置使用性质容积率等规划条件明确，具备动工开发等所必要的基本条件。地是相对于净地而言的，是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰或者未征收拆迁安置完成或者不具备交付条件，或者兼具以上三点的两点或全部。

　　从形态上看，地指地上存在需要拆除的建筑物构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除整，不存在需要拆除的建筑物构筑物等设施的土地。从法律关系上看，地出让往往是政府出让土地使用权时尚未完成有土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让标人面对的法律关系较为复杂；净地出让则是政府已经完成了出让前土地使用权的收回和拆迁补偿安置工作，法律关系清晰。

　　二地出让的法律问题和风险

　　地出让的实质是，政府只收取土地纯收益，相应的开发土地和征地拆迁成本等费用由开发商承担，由此也导致原本由政府负责征地拆迁工作推给了开发商。因此，地出让所引发的问题主要有以下几方面

　　首先，从法律层面看，地出让过程存在很大的违法风险。不管是关于促进节约集约用地的通知，还是土资源部闲置土地处置办法，均规定的是土地出让前达到净地条件。交付只是土地出让合同，出让人履行合同的一项义。出让合同签订后，虽然没有办理物权变更手续，但土地出让的法律关系已经成立。因此，地出让签订土地出让合同时未达到净地条件，可能面临合同无效的法律风险。另外，我物权法第一百三十九条明确规定设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。这条在土地管理法也有所体现，其第八条内容为在依法改变土地所有权和使用权时必须进行变更登记。显然，土地使用权标人自地块标到土地使用权标人获得新的有土地使用证之前的这一过程始终处于较为尴尬的法律地位。虽然开发商作为建设单位获得了政府行政默许的土地使用权，但理论上土地使用权标人未必就是土地使用权的最终权属人，或者说建设单位直接对土地原有使用权人权利的收回并占有使用显然缺乏法律依据。

　　其次，地出让面临的经济方面风险。从政府方面而言，由于地出让对拆迁和动迁的成本核算只能估算，政府收益实际上难以准确估算，很难实现其收益最大化。而作为开发商而言，其作为土地使用权标人虽然已经签署了有土地使用权出让合同，其享有的有土地使用权仍然属于一种期权。由于担心同一宗土地上存在两种相同的土地时用权，为规避该问题，地出让的有土地使用权出让合同一般都设置合同生效条款，即本合同自拆迁安置补偿完毕之日起生效。地出让这种情形下，土地使用权标人在政府书面形式上交付土地后，为推进项目拆迁而先期投入大量资金，也将面临着风险。如地块拆迁工作进行完毕后，不能如期取得有土地使用证，那么土地使用权标人对先期所投入的房屋拆迁补偿安置费用要求追回甚至赔偿其他经济损失的诉讼所应依托合同效力便处于待定或不清晰之，从而使开发企业冒较大经济风险。

　　最后，地出让存在的社会稳定风险。由于地出让需要土地使用权标人投入人力财力进行大规模的拆迁安置补偿工作，因此土地使用权标时间和取得有土地使用证的时间之间相间时间较长，拆迁量大的地块拆迁安置时间甚至长达多年，特别在因拆迁发生诉讼的情况下更是如此。因此，地出让的开发项目极易出现开发期过长，安置不及时等引发的一系列社会稳定问题，使得土地使用权标人和政府相关部门都焦头烂额，面临着原房屋所有权人和土地使用权人提起裁决诉讼和政府拆迁进度要求的双重压力，致拆迁时间的延长。另外，因为地出让是将土地出让金和拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下，压低迁补偿就等于多获利，因此补偿不公，甚至野蛮拆迁，造成社会冲突，影响社会稳定。

　　综上，在目前依法治的大环境之下，净地出让方式已经成为大势所趋，个别地块如果确实需要实行地出让的，土地使用权标人应当在政府指导下妥善处理好土地使用权收回拆迁补偿和有土地使用权出让的关系，以避免上述风险的发生。

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